Encadrement des loyers : un plafond obligatoire… mais pas vraiment bloquant

À quelques semaines de la fin de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, le constat dressé par la Fondation pour le Logement est sévère. Selon son dernier baromètre, 37 % des annonces analysées dans les territoires concernés dépassent le loyer maximal autorisé. À Paris, la proportion atteint même 46 %. L’étude porte sur plus de 10 000 annonces.

Le dispositif doit prendre fin en novembre, après huit années d’expérimentation. Le gouvernement souhaite le prolonger, mais cette prolongation doit encore être adoptée par le Parlement.

Mais comment expliquer qu’une règle censée plafonner les loyers soit aussi largement contournée ?

La réponse se trouve dans un mécanisme juridique assez contre-intuitif. La loi ELAN impose bien un plafond : le loyer de base ne peut pas dépasser le « loyer de référence majoré ». Mais elle ne prévoit pas qu’un bail dépassant ce montant soit automatiquement annulé ou que la location soit bloquée.

Autrement dit, le propriétaire peut proposer un loyer illégal : le système ne l’empêche pas matériellement de le faire.

Le droit prévoit alors une procédure corrective. Le locataire peut demander une diminution de son loyer. De son côté, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de respecter le plafond et de restituer les sommes trop perçues. Si le propriétaire refuse de régulariser, il peut être sanctionné : jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique, et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale.

Le problème n’est donc pas l’absence de règle. Le problème est que le respect de cette règle dépend de sa détection et de contrôles intervenant après le dépassement.

C’est ce qui pose question au moment de faire le bilan de l’expérimentation. Pendant huit ans, le législateur a testé l’encadrement des loyers, mais l’efficacité de ce plafond dépend aussi d’un second mécanisme : la capacité à repérer les abus et à contraindre les propriétaires à les corriger.

Un plafond peut donc être obligatoire sur le papier, sans constituer pour autant une véritable barrière.